【2026年9月版】住宅ローンは変動金利と固定金利どっち？金利上昇時代の選び方を徹底解説

家を買う・建てるとき、住宅そのものと同じくらい重要なのが住宅ローンの金利タイプです。特に2026年は、これまでの低金利前提だけで考えると返済計画が崩れる可能性があります。

結論から言うと、金利上昇リスクを受け入れて当初返済額を抑えたいなら変動金利、毎月返済額を確定させて家計を安定させたいなら固定金利が基本です。ただし、金利の低さだけで決めるのではなく、借入額・返済期間・貯蓄余力・今後の子育て費用まで含めて判断する必要があります。

変動金利と固定金利の違いを比較

2026年9月の固定金利はどのくらい？

住宅金融支援機構によると、2026年9月の新機構団信付きフラット35は、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下の場合、最頻金利は年3.46％です。融資率9割超では最頻金利は年3.57％となっています。

フラット35は借入時に返済終了までの金利と返済額が確定する全期間固定型です。返済額が途中で上がらないため、将来の家計を読みやすいのが最大の強みです。

※金利は毎月変わります。実際の借入時には住宅金融支援機構や各金融機関で最新条件を確認してください。

変動金利が向いている人

• 借入額が年収に対して大きすぎない
• 生活防衛資金を十分に残せる
• 金利が上がっても返済を続けられる
• 繰上返済できる余力がある
• 住宅ローン以外の固定費が低い

変動金利で重要なのは「今の返済額が安いか」ではありません。金利が1％、2％上がっても家計が耐えられるかを先に確認することです。

固定金利が向いている人

• 子どもの教育費など今後大きな支出が予定されている
• 毎月の返済額を確定させたい
• 金利上昇を気にしながら生活したくない
• 借入額が大きく、金利上昇時の影響が大きい
• 長期間かけて返済する予定

固定金利は変動金利より当初金利が高く見えることがありますが、これは将来の金利上昇リスクを避けるためのコストとも考えられます。

3,500万円を35年で借りると返済額はどう変わる？

元利均等返済・ボーナス返済なしで単純試算すると、3,500万円を35年返済する場合、金利によって毎月返済額は大きく変わります。

この表は金利差の影響を分かりやすくするための試算です。年0.8％や1.5％は特定金融機関の現在金利を示すものではありません。

重要なのは、借入額が大きいほど、わずかな金利差でも総返済額に大きな差が出ることです。

「変動金利が安いから」で決めるのは危険

変動金利を選ぶこと自体が危険なのではありません。問題は、現在の金利で限界まで借りてしまうことです。

たとえば毎月10万円なら払えるからと借入額を決め、金利上昇で返済額が12万円、13万円になったときに余裕がなくなると、教育費・車・修繕費・老後資金の積立まで圧迫されます。

現在の返済額ではなく、金利が上がった場合の返済額で住宅予算を決めるほうが安全です。

住宅ローンを選ぶときは金利以外も比較

• 事務手数料
• 保証料
• 団体信用生命保険の保障内容
• 繰上返済手数料
• 疾病保障の上乗せ金利
• 固定期間終了後の金利条件
• つなぎ融資の有無

表示金利が低くても、手数料や保障条件まで含めると総支払額が逆転することがあります。住宅ローンは「金利ランキング」だけで選ばず、総支払額と保障をセットで比較しましょう。

注文住宅は「つなぎ融資」にも注意

建売住宅は完成した土地・建物をまとめて購入するケースが多い一方、注文住宅では土地代、着工金、中間金など住宅完成前に支払いが発生することがあります。

住宅ローンは原則として住宅完成後に融資実行となる商品もあるため、その間の資金としてつなぎ融資が必要になる場合があります。つなぎ融資には金利や手数料がかかるため、注文住宅では住宅ローン本体だけでなく完成までの資金繰りも確認しておきましょう。

固定か変動か迷ったら「金利2％上昇」を試算する

判断に迷ったら、変動金利で借りる予定の人は一度今より金利が2％高くなった場合の返済額を計算してください。

その返済額でも、毎月の貯蓄、教育費、固定資産税、車検、家の修繕費まで問題なく払えるなら、変動金利を検討しやすくなります。逆にその水準では家計が厳しいなら、借入額を下げるか固定金利を含めて再検討する価値があります。

頭金を入れすぎるのも注意

住宅ローン残高を減らしたいからと、貯金の大半を頭金に入れるのはおすすめできません。家を買った後には引っ越し、家具・家電、外構、エアコン、固定資産税などまとまった支出が続きます。

頭金を決める前に、購入後も生活防衛資金を残せるかを確認しましょう。金利上昇時にも手元資金があるほうが対応しやすくなります。

2026年に住宅ローンを選ぶときの結論

変動金利がおすすめ：借入額に余裕があり、金利上昇に対応できる貯蓄・収入がある人。

固定金利がおすすめ：返済額を確定させたい人、借入額が大きい人、教育費など将来支出が増える家庭。

最も重要なのは「どちらの金利が得か」を当てることではありません。金利がどう動いても家計が破綻しない借入額にすることです。

住宅ローンだけを先に決めるのではなく、家そのものの予算・土地・建売か注文住宅かも一緒に考えると失敗しにくくなります。

家を買う・建てる前にやること11選はこちら

注文住宅と建売の徹底比較はこちら

モノベルプラスのひとこと

住宅ローンでは、金利を0.1％下げることより先に「借りすぎない」ことが大切です。家を買った後も旅行・外食・貯蓄を続けられる予算になっているかまで確認してから契約しましょう。

参考・公式情報

• フラット35｜新規借入れをご検討の方
• 住宅金融支援機構｜最新の金利情報

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